宅基地可以转让吗

时间:2023-08-02 03:41:00编辑:奇事君

农村宅基地,是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。

我国宅基地实行三权分置管理制度,分别为宅基地所有权、资格权和使用权,其所有权归农民集体所有,农民只是作为村集体经济组织成员享有资格权和使用权,而宅基地的使用权是可以依法转让的。

在农村,宅基地使用权转让,需要符合四个前提。

虽然农村宅基地的使用权是可以依法转让的,但是在农村宅基地转让的过程中,需要满足五个前提,对于不符合转让前提的“私下交易”,转让双方的合法权益都得不到保障。

第一个前提:农村宅基地使用权转让人只要户口未迁移,且还在农村生活,宅基地使用权转让至少需要在拥有两处宅基地的前提下进行。

根据《土地管理法》规定,农村村民出售房屋后,再申请宅基地的,不予批准。

根据《关于加强农村宅基地管理的意见》中规定,农村村民将原有住房或宅基地出卖、出租或赠与他人后,再申请宅基地的,不得批准。

由此可见,对于农村宅基地使用权的转让人来说,只要个人的户口未迁移且还需要在农村生活。

如果本身只拥有一处宅基地使用权,是不能对外转让的,说通俗点就是“只有一处住宅,反而转让给其他人,自己住在哪里”。

所以,农村宅基地使用权转让,转让人一般需要至少拥有两处宅基地使用权,具体指的是农村因为历史遗留问题、继承问题等原因存在的合法“一户多宅”。

当然,对于准备或者户口已经迁出农村的村民来说,即使只拥有一处合法的宅基地使用权是可以转让的。

但意味着彻底放弃农村宅基地的使用权,说白了就是以后不能再回农村申请宅基地进行自建房建设。

第二个前提:农村宅基地使用权转让,受让人需要符合相关条件,对于不符合条件的受让人不能进行宅基地使用权的转让。

根据《土地管理法》规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

宅基地并不是真正意义上的财产,只是一种使用权,所有权归村集体。宅基地既不能买卖,也不能继承,但可以在本村集体内流转,经过土地管理部门依法批准,发放证件。

由此可见,在农村宅基地使用权转让过程中,对于受让人来说也是有前提要求的。

首先是受让人名下没有宅基地,因为有宅基地再接受转让就不符合一户一宅的原则。

然后是宅基地使用权的受让人必须是村集体经济组织内部成员,因为宅基地属于农民集体,村集体经济组织成员才能享有使用权。

最后是按“户”接受转让,说白了就是受让人必须有户无宅,比如张三与父母未分户,张三就不能成为宅基地使用权的受让人。

因为张三与父母属于一个户口,一个户口只能拥有一处宅基地,张三要成为宅基地使用权的受让人就必须与父母分户。

第三个前提:对于农村宅基地使用权转让人来说,宅基地上必须有房,空宅基地不能单独转让。

根据《土地管理法》规定,农村村民的宅基地,归集体所有,由农村村民各户长期使用,宅基地使用权不得单独转让。

禁止农村宅基地使用人采用出租、出卖、抵押或宅基地入股搞联营等方式转让空闲宅基地,当事人之间转让空闲宅基地的任何协议均属无效行为,宅基地所有人有权收回非法转让的宅基地。

由此可见,农村宅基地使用权是不可以单独进行转让的,即使私下转让交易,但转让相关的任何协议都是无效的,而且村集体经济组织有权对非法转让的宅基地进行收回。

这一点非常好理解,农村宅基地的所有权属于农民集体,单独的宅基地因为没有自建房所有权的体现,自然不能作为农民财产转让。

农民在宅基地上建有房屋的前提下,才能行使对自建房的所有权,自建房作为一种私有财产才能对外转让,而自建房转让的过程中,因为离不开宅基地,遵照“房地一体”的原则,连宅基地使用权一起转让,所以准确来说农村宅基地使用权转让,应该是农村自建房所有权转让。

第四个前提:农村宅基地使用权转让,转让人和受让人之间的“转让”,需要在村集体经济组织同意的前提下进行,并且应当及时去土地管理部门办理变更登记手续。

根据《土地管理法》规定,农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。

农村宅基地的所有权归农民集体所有,由此可见,对于农民集体所有的土地,农民集体有权对其行使经营或管理的权力。

说白了就是“谁的东西由谁来管理”,这一点相信每个人都能理解,因为这是一个简单的常识问题。

根据《民法典》规定,宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家规定。

已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记。

由此可见,并不是说村集体经济组织同意了,就能进行农村宅基地使用权的“私下交易”,而是在村集体经济组织同意的前提下,经过土地管理部门的逐层审批之后,由转让人和受让人共同去办理变更登记手续。

比如:张三要和李四之间完成宅基地使用权的转让,在双方符合宅基地使用权转让条件的前提下,张三和李四要共同提出申请,先经过村集体同意之后,经相关土地部门逐层上报审批。

在顺利完成审批之后,张三与李四要共同去办理宅基地使用权的变更登记手续。

如果张三和李四只是经过了村集体的同意,却没有依法变更确权登记,之后双方的合法权益得不到保障。

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