不动产善意取得的构成要件有什么
法律分析：不动产的善意取得要符合三个构成要件：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。（一）让与人对让与的财产无处分权。所谓无权处分，是指让与人无处分权而从事了法律上的处分行为。对财产的处分权是属于财产所有人，让与人是无权处分他人财产的，如果让与人有权处分则不适用善意取得制度。常见的无权处分有以下几种情形：一是无所有权的情形即占有委托物的情形，如承租、保管或借用人对承租或保管、借用的财产而将该财产出让给他人;二是所有权受到限制的情形，如某一共有人未经其他共有人的同意，而将共有财产处分给他人;三是代理人擅自处分被代理人的财产的情形，如代理权终止、超越代理权、无权处分的情形下，也有可能发生无权处分的情况。（二）受让人受让该财产时是善意的。善意取得以受让人受让动产时主观上为“善意”且无重大过失为其必备要件。所谓善意，是指第三人于受让时，不知出让人为非所有人，也不知出让人无权处分。财产的善意取得以受让人的善意为条件，如果受让人具有恶意，则不得适用善意取得。当然，我们不能要求受让人自始不知道该物为善意取得，因此，善意的适用时间应为物权变动行为发生之前，在此之后即受让人取得所有权，原权利人不得以受让人恶意要求返还原物。法律依据：《中华人民共和国民法典》 第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
不动产善意取得的构成要件
【法律分析】不动产的善意取得要符合三个构成要件：1、受让人受让该不动产或者动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。善意取得的构成有以下几个要件：在主体方面，转让人须为无权处分人，受让人为有民事行为能力人。善意取得的客体包括动产和不动产，动产以交付为其公示原则，不动产以登记为其公示原则。就主观方面来说，受让人应当是善意的。所谓“善意”，主要指不知情，指行为人在为某种民事行为时不知存在某种足以影响该行为法律效力的因素的一种心理状态。善意取得为即时取得，因此善意的标准点原则上应为法律行为发生时即受让财产时为准，至于事后知情与否，并不影响善意取得的构成。在客观方面，善意取得必须依一定的法律行为而存在，这是善意取得的前提。受让人通过交易从转让人处取得财产，而受让人的这种行为是一种“支付合理对价”的法律行为。【法律依据】《中华人民共和国民法典》第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
请教关于物权法善意取得适用不动产的问题
登记不能涵盖一切,比如售后公房,产权证上只登记一人名字,实际上确是买房时共同居住生活的人都对该房屋有产权,只是当时产权证上只能登记一人名字而已.此时,第三方看登记,只有一人名字,其实这一人不经过其他共同居住人同意,是不能擅自处分房屋的.如果第三人在不知情的情况下,购买这房屋,支付了合理对价,那么现在就可以善意取得该房屋了.如果不规定善意取得的话， 那么光从登记公信力,看不出第三人是恶意还是善意.如果恶意还保护的话,不觉得有失公平吗?
又比如,有些房屋是产证还没有下来的.这个我举例不好.
或者没有产权证的.这个确实存在,我想即使没有登记也可以买卖.因为根本就没有产证而言.怎能不使用不动产的善意取得?
或者有产证,但是买卖合同可能存在争议等等.这时,看登记就不能确定谁对房屋有真正处分权.这个也是，如果第三人恶意怎么办?所以善意取得适用不动产,不无道理,可以弥补登记所不足.
登记只是对外有公信力,并不能说明不动产的真正处分权人是谁.
这样说吧，登记公信力规定太宽松,而不动产善意取得则使规定更严紧.
请看我发给你的那个网站.
登记公信力和善意取得还是有区别的,否则就没必要再规定不动产的善意取得了.
在物权法中，善意取得制度有哪些新的修改或补充
历经七次审议，我国立法史上最为慎重的一次立法，《中华人民共和国物权法》最终于2007年3月16日公布。但该法的正式出台并不意味着围绕该法的争论已经平息。不可否认，《物权法》的颁布是我国法制进程中的一件大事，它的许多规定都具有里程碑意义，对保护公、私财产所有权起到了积极的意义。然而，正因为它意义重大，与普通大众关系最密切、最直接，它也是近两年争议最多的一部立法。其中公、私财产权的平等保护、不动产的登记制度、业主的权利、住宅建设用地的自动续期，所有权的善意取得制度等都是民众讨论的热点问题。
善意取得，我国理论界通说，是指“无权处分他人动产的让与人，不法将其占有的他人的动产交付给买受人后，若买受人取得该动产时系出于善意，则他便取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。”①我国在《物权法》制定以前，虽然民法理论和司法实践通常承认有此制度，但尚无法律明文规定，只是在最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条有一个类似性规定：“……第三人善意，有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益……”，然而该条规定也只限于共同共有财产。新颁布的《物权法》第九章第一百零六条则明确规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
从法律原文分析，我国善意取得的构成须符合：1、标的物主要为动产或者不动产（其他物权可参照适用）；2、让与人为无处分权人；3、受让人取得财产时出于善意；4、支付了合理对价；5、受让人占有了受让财产或已依法登记。
作为物权法乃至民法中的一项重要制度，善意取得制度是法律对两种价值进行利益判断后的产物，即兼顾对所有权的静的安全保护和交易的动的安全保护。我国正处于社会主义经济高速发展阶段，基于善意取得在促进交易便捷、保护交易安全、维护市场交易秩序等方面的价值功能，在物权法中明确此项制度是一大进步，但笔者认为该项制度尚有几点值得探讨：
一、不动产应否适用善意取得制度
如前所述，我国理论界的通说认为善意取得只应适用于动产，而不应适用于不动产，笔者是赞同此种观点的。善意取得制度渊源于古日耳曼法的“以手护手”原则，本质上是平衡所有权人利益和善意受让人利益的一项制度。一方面旨在一定程度维护所有权人的权益，保证所有权安全，保持社会秩序的平和稳定。另一方面又侧重维护善意受让人的利益，促进交易便捷和保护交易安全。事实上即是一种以牺牲财产的静的安全为代价而保护财产的动的安全的制度，是以对真正权利人的利益的限制，来换取交易安全。那么为何只应对动产适用善意取得而不动产不应适用呢？因为，动产物权以占有为其公示方法，不动产的物权以登记为其公示方法。即动产的占有人即被推定为所有权人，而对于不动产，只有登记证书才能表征所有权，标的物的转移占有并不移转所有权，只有经登记取得证书后才发生所有权移转的效力。物权经过公示之后，即发生法律上的公信力，当善意第三人处于对物权公示方法的信赖而依法进行交易时，不论是否实际存在于这种公示方法相应的合法权利，均应加以保护。由于不动产的物权变动的公示方式是登记，因而在不动产交易中，双方当事人必须依照规定，变更所有权登记，因而不存在无所有权人或者无处分权人处分不动产所有权的可能性，也就不存在适用善意取得制度的必要前提（因此，笔者认为，以登记为公示原则的动产，如车辆、船舶、航空器等也不应适用善意取得制度）。“因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能”。②而且根据物权优先于债权的民法原理，法律应优先保护原权利人，而不是通过合同确定债权的第三人。
有学者认为，当不动产登记存在瑕疵时，应当承认不动产善意取得制度，“在不动产的交易中，由于工作人员的疏忽大意，导致登记错误、疏漏、未登记等原因发生无权处分问题，那么第三人也同样存在是否知情即是否为善意的问题。”③也有学者认为：“由于我国目前的登记制度较为混乱和不规范，登记的程序和审查制度也尚待改进，我国不动产登记中的错漏在所难免，为保护不动产交易的安全，我国将来的物权立法中应当确立不动产的善意取得制度。”④对此笔者认为，法应当具有适当超前性和指引性，不能以现实生活中存在为理由而要求法去适应，而是应当由法指引社会生活达到法的要求。对此，《物权法》第二章已有相应规定。《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”，第十条规定：“……国家对不动产实行统一登记制度……”，并且第十四条还规定了登记机构在登记时应当履行查验、询问等职责。这些规定目的就是为了建立规范的不动产登记制度，使不动产的物权公示清晰明了，可供人信赖。此外，《物权法》第十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项错误的，可以申请更正登记……”第二十一条规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。”也就是说，对于善意的买受人，其受到的损失可由进行错误登记的登记机构或提供虚假材料申请登记的人赔偿，无须再为善意买受人提供善意取得制度作为特别保护，相反，此时应保护的是真正权利人的所有权，即静的安全保护。
还有观点认为，现实生活中存在一些本是不动产所有权人，但其不愿用自己名义办理所有权登记，而与别人约定所有权登记在别人名下，此种情况下应适用善意取得。笔者认为，既然《物权法》第二章规定了不动产物权必须经依法登记生效，则不应当承认此种“借名”登记有效。正如储蓄实行实名制一样，物权实名登记可以预防少数贪腐官员隐瞒自己财产，达到逃避监管、制裁的目的，而不承认此种“借名”状况下的物权变动，则可以防止贪腐分子以他人名义进行交易，将不动产转化为更具隐蔽性的货币。这样，善意取得制度方不与登记制度相矛盾，法律才更好地指引人们遵守良好的社会秩序。
二、遗失物应否排除适用善意取得
《物权法》第一百零七条规定：“所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。”从这条规定我们可以看出，立法者是不承认遗失物可适用善意取得制度的，即使受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购买，权利人亦可请求返还原物，只不过应支付所付费用。该条规定不禁让我们疑惑——遗失物无论转让几手，权利人的所有权都受到绝对保护吗？不是通过拍卖或向具有经营资格的经营者购买但支付了合理价格的善意买受人权利就毫无保障吗？例如某甲遗失一项物品，被某乙拾到，某乙谎称是自己的物品卖给了旧货市场经营者，经营者又卖给了某丙，某丙又转让给了某丁（均是以合理价格），那么某甲发现某丁持有该物品，依《物权法》规定，则可以无偿要求某丁返还（因某丁不是通过拍卖或向具有经营资格的经营者购得）。而法律未规定善意占有人返还原物后，有向他人求偿的权利，也未规定原所有人的补偿义务，所以善意占有人的权益根本不能得到保护，而原权利人既可向无处分权人请求损害赔偿，又可向受让人请求返还原物，在向受让人支付所付费用后，还可向无处分权人追偿，这就造成原所有人与善意占有人之间的权利义务严重失衡，形成了法律面前不平等状态。从该事例可以看到，某甲有一定过错（至少因其保管不善才会遗失物品），而某丁没有过错（如果硬要说有，就在于他没有追问一任又一任的转手人该物品的来源，实际上这是不可能的），但法律没有保障无过错的某丁权利而过于保障有一定过错的某甲的权利，这会造成什么后果呢？这就意味着任何善意交易者，在依据法律和交易惯例作出交易并取得标的物后，随时有可能并未取得所有权，使已经形成的财产交易关系完全推翻，这必然使人们在交易时心怀疑虑，造成交易不安全，甚至使人们失去对法律的信任，影响法律的公正与权威。事实上，在商品经济高速发展的今天，商品交易在更加广泛的领域中频繁进行，从事交易的当事人很难确切的知道对方是否有权处分其占有的财产，也很难进行查证。况且处在商业机会与信息万变的时代里，商机稍纵即逝，在一般情况下，要求当事人对每一个交易对象的权利是否属实加以查证是不合理也是不现实的。因此，对遗失物的所有权进行绝对保护而完全排除善意取得是不可取的，应当设立例外规定。特别是对于转让几手的遗失物，应当在制度设计上平衡所有权人、善意占有人和社会三方的利益，不能搞一刀切。（同理，对于多次转手的赃物也不应绝对排除在善意取得制度之外，在此不再详述）
三、应对回复请求权作何种限制
对于不适用善意取得制度的财产，原权利人享有回复请求权。善意取得制度所要追求的目标是既能保护原所有人的合法权益，又可保护善意占有人的合法权益，从而既保护了所有权，又保护了交易安全。而不适用善意取得制度时权利人所享有的回复请求权则侧重保护的是所有权，但亦有一定限制。如有观点认为：“凡第三人取得的财物属于盗窃物或拾得物，不论第三人是善意取得还是恶意取得，都有返还原物的义务，即所有权人有权要求第三人返还原物，如果善意取得人返还原物所受损失不能得到补偿的时，所有人在接受返还原物时，视具体情况给善意第三人以适当的补偿”。⑤《物权法》规定的限制，一是受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得遗失物，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用；二是权利人自知道或者应当知道受让人之日起二年内可向受让人请求返还原物。
回复请求权的行使应受期间限制，而且应当是除斥期间，一旦经过，回复请求权即归于消灭，善意占有人得终局确定地取得所有权，这是各国立法的通例。如《法国民法典》规定，原所有人在丧失占有之日起三年内，得向占有人请求回复原物。《日本民法典》规定，原所有人自丧失占有之日二年内，得向占有人请求回复原物。《瑞士民法典》规定，原所有人得在丧失占有的五年期间内请求返还。因为行使回复请求权的期限，不仅要考量原权利人和善意受让人之间的关系，也要注意如何与取得时效期间合理协调，更要考量社会利益和对社会经济秩序的影响。因此，即便是在极力张扬“所有权神圣不可侵犯”的现代资本主义国家，在保护财产原始所有人利益与保护社会整体利益之间还是选择了社会整体利益，以期稳定社会经济秩序。而我国《物权法》价值取向则发生了偏离，将原权利人的所有权抬高到高于一切的“神圣”地位。按照我国《物权法》所规定，该期限虽是除斥期间，但不是从遗失之时起计算，而是从“知道或者应当知道受让人”之日起计算。也就是说不管该遗失物究竟转让了几手，也不管现受让人占有了该物品多少年（只要不超过最长诉讼时效20年），只要权利人才“知道或者应当知道”受让人的话，该物品都必须返还原权利人。这是一项极不利于市场经济发展的规定，事实上也是行不通的。如某甲长期占有某财产，经过相当长的时间后，人们已经相信某甲是该财产的所有权人，并与其发生了各种法律关系，如果要恢复某乙对该财产的占有，势必要推翻这些已存的法律关系，引起法律秩序的混乱，成本显然过大，因此，“知道或者应当知道受让人二年之内”的规定是毫不可取的。
抵押权善意取得的条件
法律分析：(一)不动产登记簿存在权属登记错误，或抵押人虽对抵押动产无处分权但占有该动产;(二)无权处分人设立抵押权的行为。这是指行为人(登记名义人)在没有处分权的情况下在他人的不动产或动产上设立抵押权的行为。(三)债权人在抵押权设立时系出于善意。善意的判断时间应为抵押权设立之时。(四)已进行抵押权设立登记。因不动产抵押以登记为公示方法，如果抵押权未经登记，真正权利人仍能追及物之所在，否定抵押权设立的效力，而不能适用善意取得制度。法律依据：《中华人民共和国民法典》第三百九十四条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第三百九十五条 债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）海域使用权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第四百条 设立抵押权，当事人应当采用书面形式订立抵押合同。抵押合同一般包括下列条款：（一）被担保债权的种类和数额；（二）债务人履行债务的期限；（三）抵押财产的名称、数量等情况；（四）担保的范围。第四百一十九条 抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。
不动产抵押权的善意取得怎么认定
目前社会上存在许多善意取得不动产抵押权的事件。我国法律承认不动产抵押权的善意取得，但必须符合要件才能构成抵押权的善意取得。当您取得不动产抵押权时，怎样认定是否属于不动产抵押权的善意取得，我们就要看看不动产抵押权的善意取得构成要件有哪些，将在下文为您详细解答。
一、不动产抵押权善意取得的构成要件
我国物权法第一百零六条仅对动产及不动产所有权的善意取得规定了构成要件，并未对不动产抵押权的善意取得做出具体规定，只是言及“当事人善意取得其他物权的，参照前两款的规定”，笔者认为不动产抵押权的善意取得应符合以下要件：
1、不动产登记簿存在权属登记错误。就抵押权设立而言，登记簿上登记的所有权人并非真正所有权人。
2、无权处分人设立抵押权的行为。这是指行为人(登记名义人)在没有处分权的情况下在他人的不动产上设立抵押权的行为。
3、债权人在抵押权设立时系出于善意。善意的判断时间应为抵押权设立之时。
4、已进行抵押权设立登记。如果抵押权未经登记，真正权利人仍能追及物之所在，否定抵押权设立的效力，而不能适用善意取得制度。
二、不动产抵押权善意取得的理论基础
我国物权法第一百八十条规定了可供抵押的不动产包括建筑物和其他土地附着物等，不动产抵押以登记为公示方法。物权公示的公信力乃是不动产抵押权善意取得制度的理论基础。物权公示的公信力是指，依法定方式进行公示的物权，具有使社会一般人信赖其正确的效力，即使公示的物权状况与真实的权利状态不符，法律对信赖公示的善意第三人从公示的物权人处所取得的权利仍予以保护。就不动产抵押权设立而言，如果发生不动产所有权权属登记错误，社会公众便会产生错误认识，以为在登记簿上登记的人(登记名义人)是真正权利人，这样一来，可能的交易相对方(比如银行)便会产生错误信赖，非常愿意为该登记名义人或其愿意为之提供抵押的人提供借(贷)款而成为债权人。但是，如果借贷关系成立之后，又因为登记名义人并非真正权利人而否定抵押权的效力，则债权人将立即从有担保的债权人变为无担保的债权人，其利益将受到极大的损害，而通过不动产抵押权的善意取得制度，则可以保护善意的债权人，进而最大限度地维护交易安全。
我国法律承认不动产抵押权善意取得，这是对善意债权人的保护。怎样认定是否属于不动产抵押权的善意取得，是否受到法律的保护，从而更好地维护自己的权利。需要对不动产抵押权善意取得的构成要件有第一定的认识。如果您在维护自身善意取得权益过程中遇到什么困难，不妨咨询相关律师，平台专业律师在线为您服务。
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